Pantebrevsinkasso - tvangsauktion

 
Har man givet lån eller kredit med pant i fast ejendom, er procedurerne ved debitors misligholdelse lidt anderledes end ved fakturainkasso. 

Efter at sidste betalingsfrist er udløbet, skal kreditor sørge for at varsle i et påkrav, at den forfaldne terminsydelse vil blive sendt til inkasso, men herudover skal kreditor også overveje, om hele lånet/kreditten skal kræves indfriet, hvis debitor ikke betaler inden påkravsfristens udløb. Varslet vedrørende overgivelse af en sag til inkasso er 10 dage, medens varslet vedrørende hele lånet/kredittens indfrielse er 7 dage. Begge varsler regnes fra påkravets afsendelsestidspunkt.

De fleste kreditorer undlader at kræve hele gælden indfriet, men vælger i stedet at fortsætte med at sende de skyldige terminsydelser til inkasso i takt med, at disse forfalder.

Når advokaten modtager en terminsydelse til inkasso, vil han fremsende en formel inkassorykker med opgørelse af ydelse, morarenter, rykkergebyr og inkassoomkostninger. Betaler debitor fortsat ikke, er næste skridt at få foretaget udlæg i debitors ejendom med henblik på et efterfølgende salg af ejendommen på tvangsauktion.
 
Advokaten laver derfor en fogedrekvisition til fogedretten, der indkalder debitor til møde. Hvis debitor
ikke betaler inden mødet, bliver der foretaget udlæg i ejendommen, uanset om debitor møder op.

Grundlaget for at begære ejendommen på tvangsauktion er nu tilstede, og kreditor kan sammen med advokaten vurdere, om der vil være hel eller delvis dækning for kreditors krav i tilfælde af tvangsauktion.
Omkostningerne ved en tvangsauktion skal nemlig bæres af kreditor, hvis der ikke bliver budt ind i kreditors tilgodehavende i ejendommen, hvorfor kreditor ikke bør indgive auktionsbegæring, hvis kreditor ikke mindst vil byde ind i sit eget tilgodehavende.

Bliver det besluttet at gennemføre en tvangsauktion, indhenter advokaten vurderings- og tingbogsattest på ejendommen og sender en auktionsbegæring til fogedretten. Fogedretten indkalder herefter debitor til et vejledningsmøde og kan på vejledningsmødet give debitor en frist på 4 uger til at afværge tvangsauktionen, hvis debitor har en reel udsigt til at kunne skaffe pengene eller sælge ejendommen i fri handel indenfor de nævnte 4 uger. 

Hvis der ikke fastsættes en afværgefrist, bliver auktionen berammet, og advokaten sørger for besigtigelse af ejendommen, udarbejdelse af salgsopstilling, annoncering og fremvisning til interesserede bydere. Advokaten møder også for kreditor på selve tvangsauktionen.
 
På tvangsauktionen bliver ejendommen bortsolgt efter højeste bud, medmindre ejeren eller en af de pant- eller udlægshavere, der ikke har fået fuldstændig dækning, begærer 2. auktion. I så fald fastsætter fogedretten et nyt tidspunkt for 2. auktionen over ejendommen, der typisk finder sted 3-6 uger efter 1. auktionen.

Auktionskøber skal på selve auktionen stille sikkerhed for auktionens opfyldelse. Sikkerhedsstillelsen kan ske kontant, ved banknoteret check, ved bankgaranti eller ved advokatindeståelse. Sikkerhedens størrelse fastsættes af fogedretten på baggrund af buddet og de påløbne auktionsomkostningers størrelse.

Auktionskøber overtager ejendommen pr. auktionsdagen i den stand, som ejendommen forefindes. Det vil eksempelvis være auktionskøbers opgave at få en tidligere ejer til at fraflytte ejendommen, eventuelt med bistand fra fogedretten, låsesmed og flyttefirma.

Efter 1. eller eventuelt 2. auktion fremsender advokaten en opgørelse til auktionskøber over kreditors tilgodehavende, i det omfang der er dækning herfor indenfor buddet samt de omkostninger, som advokaten har afholdt i forbindelse med auktionssagen. Auktionskøber vil ligeledes modtage opgørelser fra andre pant-/udlægshavere i ejendommen, i det omfang disse har fået dækning indenfor buddet.
Auktionskøber skal derimod selv kontakte eksempelvis kommunen og forsikringsselskabet vedrørende henholdsvis betaling af ejendomsskatterestancer og brandforsikringsrestancer.
 
Efter at auktionskøber har betalt til de berettigede, udsteder disse en såkaldt samtykke-erklæring til, at der kan udstedes auktionsskøde til auktionskøber.

Der vil sædvanligvis gå mellem 6 og 9 måneder, fra sagen overgives til inkasso, til tvangsauktionen har været afholdt.